Pendekatan komparatif. Metode untuk menentukan nilai real estate

Dalam praktek dunia dalam bidang pekerjaan penilaian real estat menggunakan tiga pendekatan:

• komparatif atau pasar;
• mahal;
• menguntungkan.

Pemilihan metode tergantung pada objek evaluasi dan situasi nyata, yang telah mengembangkan sekitar tertentu jenis real estate. Namun, metode yang paling diandalkan masih dianggap pendekatan komparatif dalam menentukan nilai dinilai.

prinsip-prinsip dasar evaluasi komparatif

Pendekatan komparatif - seperangkat teknik untuk menentukan nilai pasar properti. Perkiraan properti dibandingkan dengan objek yang sama.

Dasar penilaian berdasarkan prinsip-prinsip berikut:

• Pasokan dan permintaan. Kedua indikator terkait erat, sejumlah proposal menimbulkan permintaan khusus, dan sebaliknya, semakin menawarkan, kurang permintaan.
• Pergantian. Baik pembeli tidak membayar harga yang lebih tinggi jika properti dengan sifat yang mirip bernilai kurang.

Konsep nilai pasar hampir identik dengan konsep harga keseimbangan. Harga keseimbangan - adalah satu set karakteristik kuantitatif dan faktor harga yang menentukan penawaran dan permintaan untuk proyek, yang dibandingkan.

Kriteria utama untuk pemilihan comparables untuk menentukan nilai real estate

Unsur-unsur yang diperhitungkan dalam analisis komparatif, sejumlah besar, dan kombinasi mereka hampir sama dengan tak terhingga. Oleh karena itu, ketika menganalisis terbatas pada sejumlah faktor yang memiliki dampak langsung pada harga.

membandingkan elemen. sebagai hak

Setiap rintangan atau penghambaan menyebabkan penurunan biaya objek diperkirakan. Artinya, setiap pembatasan hak kepemilikan - adalah untuk mengurangi harga. Jika objek diperkirakan dibandingkan dengan benda-benda sebanding tidak memiliki kelemahan, harga, sebaliknya, meningkat.

Untuk ketersediaan easements tanah - bukan satu-satunya faktor step-down. Dalam menilai nilai sangat penting, transfer kepemilikan tanah atau hak sewa, penggunaan permanen. Dua aturan terakhir berlaku untuk menurunkan faktor. Hal ini sangat penting, apakah tanah memiliki keterbatasan tertentu untuk lebih berurusan dengan itu.

syarat penjualan

Kondisi seperti diperhitungkan, jika objek dievaluasi benar-benar memiliki ciri khas dari penjualan.

Untuk faktor penurun termasuk kebangkrutan, yaitu, penjual terburu-buru untuk melakukan transaksi pembelian dan penjualan, karena waktu paparan dari pasar real estat objek tentu berkurang dibandingkan dengan benda serupa.

Penilaian pengaruh yang signifikan dan komunikasi terkait, kemitraan, namun untuk mengevaluasi risiko ini sulit.

Jika pembeli dan penjual terkait hubungan sewa, dan direncanakan untuk menyimpulkan kontrak penjualan antara mereka, dalam rangka untuk menghemat pembayaran pajak, tentu saja, perkiraan biaya akan rendah. Motivasi dalam hal ini, salah satu - sebagai pihak untuk transaksi yang dihubungkan oleh hubungan non-pasar lainnya, oleh karena itu, penjual benar-benar meminjamkan kepada pembeli. Situasi demikian, jika transaksi akan berada di hal pilihan.

Untuk meningkatkan nilai dinilai perumahan real estate dapat membawa prospek menerima subsidi negara untuk pembangunan infrastruktur. Ukuran dari dugaan pinjaman preferensial ditentukan dari selisih antara bersubsidi dan pasar kredit.

kondisi pasar

Untuk sisi minus dapat digunakan jika ada perbedaan yang signifikan antara harga pasar untuk sifat yang mirip dan ahli.

Mengubah fungsi tersebut juga dapat diperhitungkan ketika menilai, sebagai dampak pada pasokan dan permintaan.

Situs lokasi real

faktor fisik (untuk tanah)

Pendekatan komparatif dalam mengevaluasi lahan melibatkan karakteristik pengumpulan properti objek:

• ukuran;
• bentuk;
• geologi;
• topografi;
• tingkat kesiapan, yaitu, apakah membersihkan vegetasi lahan, apakah penyimpangan dieliminasi;
• indikator kualitas tanah.

Yang paling penting adalah ada atau tidak adanya perbukitan atau lereng, formasi batuan atau parit. Secara signifikan, beberapa daya dukung bumi, kekuatannya, keberadaan air tanah. Hal ini sangat penting, jika ada informasi tentang kemungkinan terjadinya mineral. Jika informasi yang dikonfirmasi, tanah akan diminta untuk memiliki beban di masa depan.

Karakteristik umum dari objek yang akan dievaluasi

Pendekatan perbandingan pasar - studi tentang karakteristik yang meningkatkan biaya fasilitas. Ini termasuk:

• ukuran bangunan atau gedung;
• bangunan bertingkat tinggi;
• dan daerah kehadiran fasilitas tambahan;
• ketinggian langit-langit.

Penting adalah bahan dari mana dibangun gedung, lebih modern dan lebih dapat diandalkan itu, semakin tinggi nilai properti. Terakhir namun tidak sedikit biaya dan penampilan keseluruhan bangunan, kehadiran perbaikan dan mudah masuk. Jika input dari halaman, itu akan menjadi faktor step-down.

Kurangnya pemeliharaan - itu adalah kesempatan untuk mengubah laporan penilaian. Perhitungan ini dibuat pada nilai biaya perbaikan atau restorasi, dengan mempertimbangkan manfaat yang diperoleh dari investasi yang digunakan dalam pembangunan atau perbaikan.

kekuatan ekonomi

Pendekatan komparatif dalam real estate - itu memperhitungkan tabungan mungkin dalam sumber daya energi selama operasi. Peningkatan konstan dalam biaya utilitas membuat orang terus-menerus berpikir tentang penghematan dan penggunaan sumber-sumber energi alternatif.

Secara khusus, faktor ini penting, jika objek diperoleh untuk sewa lebih lanjut. Semakin besar rasio pendapatan untuk biaya, yang akan digunakan untuk operasi dari bangunan atau ruangan, semakin kecil ukuran pengembalian modal laba bersih dari sewa real estate.

Kategori ini berlaku untuk mengukur ada atau tidaknya meter, apakah untuk meminimalkan kejadian kehilangan panas diadakan.

indikator lainnya

Evaluasi melibatkan pertimbangan dari ada atau tidaknya unsur pelayanan. Contoh paling sederhana - jika ada lift di rumah atau tidak. Kehadiran tidak lengkap atau parsial komunikasi, semakin terhubung ke sistem lokal. Jika terlalu banyak kekurangan, koreksi dilakukan ke bawah. Estimasi real estate diadakan masih untuk berbagai indikator.

Tahap penyelesaian

Semua perhitungan didasarkan pada pendekatan komparatif informasi open source tentang dilakukan baru-baru ini dengan transaksi yang serupa real estate.

langkah-langkah evaluasi:

1. Sebuah studi dari usulan serupa di segmen real estat tertentu, mengidentifikasi comparables yang terjual baru-baru ini.
2. Informasi yang dikumpulkan dianalisis secara individual dan masing-masing usulan dibandingkan dengan properti real estate diperkirakan.
3. karakteristik harga isolasi, amandemen laporan evaluasi.

Rekonsiliasi harga disesuaikan dan estimasi nilai akhir dari pendekatan komparatif.

Keuntungan pendekatan komparatif

Pertama-tama, metode memungkinkan untuk mencerminkan pendapat hanya dari pembeli dan penjual yang khas.

Penilaian tercermin dalam harga saat ini, mempertimbangkan perubahan dalam kondisi keuangan, dan bahkan inflasi. Evaluasi selalu statis beralasan.

Untuk mengevaluasi properti tertentu, tidak perlu untuk mempelajari semua pasar real estat, tetapi hanya objek serupa. Teknik ini sangat sederhana, dengan hasil yang dapat diandalkan.

... dan kerugian

• Hal ini cukup sulit untuk menetapkan harga riil.
• ketergantungan lengkap tentang aktivitas dan stabilitas pasar real estat.
• Kompleksitas harmonisasi data, di mana objek serupa berbeda dalam hal penjualan.

Kesimpulannya

Inti dari pendekatan komparatif dalam evaluasi real estate memahami kedua pembeli dan penjual. Teknik ini memungkinkan para pihak untuk menjelajahi pasar real estat dan memastikan bahwa mereka tidak hilang. Penilaian tersebut dapat didasarkan pada transaksi sudah selesai atau menawarkan penjual lainnya. Dalam kasus apapun, metode komparatif - sistematisasi dan perbandingan dari data sifat yang mirip. Hal utama bahwa pemilihan barang serupa untuk perbandingan memperhitungkan faktor-faktor khusus atau tidak biasa, seperti ancaman agunan kejang, perubahan dalam undang-undang dan peraturan di tingkat lokal, atau kegagalan untuk mematuhi perjanjian pinjaman, kehadiran unsur paksaan.