Penugasan apartemen di gedung baru - apa itu? Pro dan kontra dari akuisisi perumahan baru di bawah kontrak penugasan

Salah satu metode yang paling populer dari investasi di pasar real estate - yang tugas apartemen di bangunan baru. Apa itu - mengerti tidak semua orang, dan sering pemula tidak ingin main-main dengan hal itu. Menurut statistik, hampir seperlima dari semua rumah dalam pembangunan dijual di bawah skema ini. Apa keuntungan dan kerugian utama transaksi ini? Apa pembeli beresiko?

Penugasan apartemen di bangunan baru: apa itu?

Tugas - kontrak untuk transfer hak milik kepada pihak ketiga. Transaksi ini mungkin sampai tanggal komisi negara, di mana dokumen dari judul ke lokasi di sebuah bangunan belum ada. Seorang investor yang membeli rumah di gedung baru di sebuah perusahaan konstruksi pengalihan hak untuk properti orang alami lainnya untuk biaya. Biasanya, investor menerima transaksi 10 sampai 90% pengembalian uang yang diinvestasikan di gedung-gedung baru. peserta baru konstruksi bersama juga mengalihkan hak dan kewajiban sebelum pengembang.

Penugasan hak milik ke sebuah apartemen di gedung baru dapat dilakukan dalam dua cara:

• Menurut kontrol perjanjian (penjual melunasi utang kepada pengembang dan dana pembeli, transaksi dapat dilakukan beberapa kali dengan satu aspek real estate);
• Berdasarkan kontrak awal (tidak dikenakan pendaftaran negara, menetapkan hak penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi di masa depan).

Pencairan berlangsung dengan kesepakatan bersama.

Bagaimana menjual apartemen di gedung pada tugas: Fase

Kontrak tugas berjalan melalui empat tahap pengolahan:

1. Memeriksa dokumentasi pengembang:

• piagam perusahaan;
• Memorandum of Association;
• sertifikat pendaftaran negara dan terdaftar di Dinas Pajak Federal;
• memungkinkan untuk konstruksi;
• deklarasi proyek;
• dokumen mengkonfirmasikan pendanaan.

2. Penjual menginformasikan tentang niat untuk menjual properti untuk pengembang, dan kemudian harus memperoleh persetujuan dari dia dalam menulis, serta dokumen mengkonfirmasikan adanya kewajiban keuangan kepada perusahaan. Juga memerlukan persetujuan notaris pasangan untuk menjual properti, resolusi lembaga kredit (jika perumahan dibeli pada hipotek), ekstrak dari register ke ruang hidup. Pembeli harus mendapatkan persetujuan notaris pasangan dan mengambil ke bank dan kontrak hipotek untuk penyediaan kredit perumahan (dengan hipotek).

3. Menjaga perjanjian penyerahan itu sendiri. Memungkinkan untuk memiliki pengembang di kantor real estate atau pengacara.

4. Ada transfer pendaftaran negara dari kontrak di divisi Rosreestra.

Hal ini dimungkinkan tugas hipotek

Undang-undang Rusia saat ini menetapkan bahwa penugasan hipotek dan apartemen di gedung baru mungkin. Untuk tujuan ini, penjual harus mendapatkan persetujuan tertulis dari lembaga kredit, karena transfer kewajiban keuangan kepada pembeli secara penuh. Dengan demikian, pembeli setuju untuk mematuhi semua kondisi perjanjian pinjaman. Pada tahap ini, Anda perlu hati-hati memeriksa kontrak pinjaman hipotek, sebagai bank memiliki hak untuk membuat perubahan sendiri.

pajak

Menurut Kode Pajak, setelah tugas telah terjadi di sebuah gedung apartemen, pajak dari 13% harus dibayar oleh penjual. pemotongan dibuat dari jumlah keuntungan - perbedaan antara hasil dan biaya asli dari perumahan. Untuk tujuan ini, penjual harus menyerahkan ke Departemen Pajak Deklarasi Inspeksi dalam bentuk 3NDFL.

Sebagai contoh, jika apartemen dibeli untuk 1000000, dan dijual di bawah perjanjian untuk transfer 2000000, jumlah pemotongan pajak akan berjumlah 130.000.

Jika pembeli ingin mendapatkan pengurangan pajak untuk pembelian real estate, ia harus meminta penjual tanda terima untuk pembayaran pajak.

goodies

Penjual dan manfaat pembeli setelah penugasan dibuat di gedung apartemen. Apa manfaat ini?

Penjual membuat keuntungan dari penjualan. Selain itu, ukurannya dapat secara signifikan lebih dari jumlah awalnya diinvestasikan.

Keuntungan bagi pelanggan:

• biaya rendah dibandingkan dengan perumahan siap.
• Kemungkinan perencanaan individu.
• Dibeli apartemen secara hukum bersih.

kontra

Terlepas dari kenyataan bahwa pengalihan hak ke apartemen di gedung baru - salah satu penawaran paling populer di pasar real estat, itu masih berisiko. Di antara risiko utama dari rilis:

• Kebangkrutan perusahaan konstruksi.
• Pembatalan perjanjian tugas.
• penjualan ganda.
• Penjual tidak memberitahukan pengembang tugas.

Kita sekarang mempertimbangkan poin ini secara lebih rinci.

perusahaan konstruksi kebangkrutan

Selama periode tersebut, dihitung dari saat pendaftaran negara dari PO untuk penandatanganan tindakan pengalihan rumah dalam operasi, pemegang kepentingan dapat mentransfer hak mereka untuk properti. Alasan utama untuk tugas adalah pelanggaran pengembang standar kualitas dan penundaan berulang konstruksi. Biasanya, keadaan ini disebabkan oleh kebangkrutan pengembang yang direncanakan.

Setelah pemegang minat awal akan memberikan hak untuk perumahan di gedung baru, tanggung jawab sebelum anggota baru dari PO akan ditanggung secara eksklusif pengembang. Jika pengembang melanggar PO dan tidak melakukan kewajibannya, pemutusan kontrak penugasan tidak mungkin. pemegang kepentingan baru datang litigasi sudah langsung dengan pengembang.

peserta awal dalam pembangunan mungkin bertanggung jawab untuk pembangun kontrak, hanya ketika ia mengambil dengan jaminan. Penawaran dengan jaminan yang sangat langka.

Pembatalan perjanjian penugasan

Tugas untuk membeli sebuah apartemen di gedung baru tidak harus bertentangan dengan norma-norma undang-undang yang ada dan kontrak pada partisipasi dalam pembangunan bersama. Perjanjian Penugasan dapat diakui sebagai batal demi hukum dalam situasi berikut:

• pemegang minat awal gagal untuk mematuhi kewajiban keuangan kepada pengembang dan bank.
• Tidak ada persetujuan tertulis diperoleh dari perusahaan konstruksi.
• Kami menerima otorisasi tertulis dari bank jika perumahan dibeli dengan bantuan kredit.

Di hadapan setidaknya satu dari item di atas kontrak penugasan tidak valid. Menurut pasal 390 dari Kode Sipil, tanggung jawab untuk kesimpulan dari kontrak tidak valid jatuh sepenuhnya pada peserta DDU asli. Ia wajib membayar uang ditransfer ke dia, dan untuk membayar bunga dan mengembalikan ditipu real estate investor kerugian.

penjualan ganda

Pada tahun 2011, resolusi yang telah disahkan sesuai dengan yang semua PO tunduk pendaftaran negara wajib. Sayangnya, undang-undang Rusia di bidang konstruksi partisipatif jauh dari sempurna. Secara khusus, ada risiko dari penjualan ganda di penugasan apartemen di bangunan dalam pembangunan.

Dalam prakteknya, sering ada kasus di mana penjual yang tidak bermoral mengadakan perjanjian dengan penugasan beberapa pelanggan secara bersamaan. Hal ini terjadi karena yang kontrak awal penjualan, pendaftaran yang Rosreestra bukan prasyarat. Kepemilikan secara hukum diakui untuk penerima hak yang pertama kali menandatangani kontrak dengan penjual. Mentransfer uang kepada penjual harus hanya setelah pendaftaran negara dari PO.

penjual tidak memberitahukan pengembang

penjual harus memperoleh persetujuan tertulis dari pengembang untuk menjual apartemen. Jika tidak, pemegang bunga baru akan menderita kerugian yang terkait dengan risiko ini, termasuk ketidakmampuan untuk pulih dari kerugian pembangun hingga pembatalan PO.

Sebagai contoh, jika pemegang minat baru di pengadilan ingin sembuh dengan pembangunan penalti atas keterlambatan dalam menempatkan ke dalam operasi, itu akan ditolak.

Peserta kontrak di pengadilan

Oleh keputusan Pengadilan orang fisik dan hukum dapat dianggap pailit atau bangkrut. Dalam hal ini, semua transaksi yang berkaitan dengan masalah pembelian dan akuisisi harta tak gerak diakui kekosongan dalam dua kasus:

• Ketika kontrak penjualan ditentukan sengaja bersahaja harga.
• Transaksi tersebut telah dicapai dalam waktu kurang dari 12 bulan sebelum dimulainya sidang pada kebangkrutan.

Dalam praktik peradilan, ada kasus ketika tempat yang sama dijual di bawah kontrak penugasan beberapa kali. Selanjutnya, pembangunan peserta baru membayar untuk properti yang dibeli. pemegang minat awal meluncurkan proses kebangkrutan, dan transaksi dicabut. Dengan demikian, pemegang saham baru tidak hanya tanpa perumahan didambakan, tapi tanpa uang yang dihabiskan untuk apartemen.

tugas pusat tunggal

Di St Petersburg dan Leningrad daerah ada badan khusus - tugas United Center. Apartemen di gedung lebih menarik bagi pembeli potensial, daripada rumah kedua. Selain itu, tugas - proses yang agak rumit dan memakan waktu yang membutuhkan pengetahuan yang tepat dari undang-undang.

spesialis Center memiliki pengalaman yang luas dalam transaksi kontrak penyerahan. Badan ini juga memiliki database sendiri dari sifat membuktikan bahwa hampir menjamin kemurnian hukum transaksi.

Salah satu yang paling berisiko, namun bentuk yang paling mudah diakses dari akuisisi real estate - penugasan apartemen di bangunan baru. Apa jenis kesepakatan? Di bawah tugas mengacu pada transfer pendaftaran hak milik dari pembangunan peserta dibagi kepada pihak ketiga. Jenis transaksi memiliki kelebihan tak terbantahkan, namun banyak kekurangan. Untuk menghindari masalah dengan real estate di masa depan, harus mempercayakan transaksi dukungan dari pengacara yang berkualitas. Di Rusia hanya ada satu badan khusus yang bertanggung jawab atas urusan tersebut - United Center Tugas.