Bagaimana untuk mempercayai pengembang, ketika semuanya begitu tidak stabil?

Tanda-tanda keandalan pengembang

Pertanyaan tentang apa pengembang dapat dipercaya, selalu penting. Tapi dalam periode ketidakstabilan keuangan risiko meningkat secara signifikan, dan karena itu pembeli sebelum membuat keputusan akhir, maka perlu ekstra hati-hati.

Natalia Solomon, CEO dari MIC-Real Estate (GC CIS) menyediakan fitur berikut untuk pengembang yang kuat:

1. Kehadiran benda diserahkan apartemen yang telah disiapkan di properti;
2. Kurangnya proyek konstruksi beku;
3. Aktivitas alur kerja di lokasi pencarian objek yang dipilih;
4. Informasi di media dan di Internet (termasuk ulasan) - selalu menulis tentang masalah;
5. Informasi di situs sidang arbitrase;
6. Apartemen untuk dijual sesuai dengan UU Federal 214.

Leonard Blinov, direktur pemasaran UrbanGroup Menganggap penting untuk reputasi pengembang, serta bagaimana perusahaan mematuhi tarif menyatakan konstruksi. "Apartemen ini layak dibeli dari pembangun dengan baik reputasi dan bangunan rumah kesiapan tidak kurang dari 30%. Anda juga perlu membeli properti hanya di kompleks perumahan, yang pelaksanaannya adalah pada 214 FZ, yang terbaik melindungi pembeli.

Kehadiran beberapa proyek, termasuk setidaknya satu selesai dan satu di fase dewasa bangunan untuk menonton laju pembangunan. Informasi tentang bagaimana ia mengatasi krisis 2008 tahun. Sangat diharapkan bahwa perusahaan memiliki minimal 3 tahun", - kata ahli.

Pentingnya tertentu reputasi pembangun dan menekankan Vitaly Bahvalov, Kepala Pemasaran dan Periklanan Kelompok perusahaan SU 22. Menurut dia, tidak ada yang untuk pembeli dalam argumen yang kuat seperti bahwa perusahaan dipenuhi dalam waktu semua komitmen sebelumnya di waktu untuk menyelesaikan fasilitas - termasuk krisis 2008-2009. "Orang-orang dapat menelepon ke situs konstruksi dan melihat segala sesuatu dengan mata Anda sendiri - sebagai suatu peraturan, maka setengah dari pertanyaan menghilang."

CEO Alex Shmona portal di properti Move. su mengatakan bahwa keterbukaan pengembang, kesediaannya untuk berbicara kepada pers - pertanda baik. Menurut para ahli, calon pembeli dapat promonitorit aktivitas PR diperlukan perusahaan: untuk mempelajari komentar dari para ahli di media, aktivitas speaker dan presentasi dll "Jika sebuah perusahaan berkomunikasi secara terbuka dengan media, memulai diskusi tentang proyek-proyek mereka - paling sering itu berarti bahwa mereka cukup percaya diri dalam kemampuan mereka. Jangan bingung aktivitas PR perusahaan dengan publisitas tokoh utamanya, berdasarkan laporan skandal, dll Praktek menunjukkan bahwa gaya melakukan bisnis di para pemain masing-masing, yang merugikan mempengaruhi kinerja kewajibannya kepada pelanggan", - kata Mr Shmona.

pinjaman konstruksi

Menurut pengalaman 2008-2009, banyak pengembang yang terbakar karena terlalu kecanduan pembiayaan kredit. pasar telah meningkat, membeli segala sesuatu - dan sangat sering tidak akomodasi mereka sendiri, dan untuk tujuan dijual kembali. Saya membuat sebuah proyek, dan bahkan ketika perkembangan yang relatif tinggi dan peradaban pasar, konsultan yang terlibat di dalamnya tidak selalu. Sering mengenai konsep pemasaran dan elaborasi analisis dari pertanyaan, para pengembang percaya bahwa sehingga akan turun - pasar akan menyerap setiap volume. Selanjutnya, dalam beberapa cara pengembang berhasil membuka jalur kredit, dan semuanya baik-baik saja - asalkan krisis perbankan, di satu sisi, tidak dapat terus membiayai, dan konsumen telah belajar untuk menghitung uang dan mulai hati-hati memilih apa yang harus membeli. Dan masalah dengan bagian hipotek pembeli langsung terputus.

Apakah ini berarti bahwa kita harus sangat berhati-hati ketika membeli apartemen untuk para pengembang yang membangun sebagian besar pada uang yang dipinjam? Dan apakah pembeli dapat memperoleh informasi tentang kebijakan keuangan dan kredit dari perusahaan?

Leonard Blinov percaya bahwa risiko pembeli sehingga pengembang membangun pada dana yang dipinjam, tidak langsung terkait. "Jika ada bank pembiayaan proyek yang solid baik, dan itu akan terus berlanjut, itu adalah plus besar. Namun kehadiran dana pembangun sendiri juga penting - itu adalah risiko besar, sehingga akan mencoba untuk memenuhi komitmen mereka bahkan dalam situasi sulit. Bagian dari informasi yang dapat diperoleh dari deklarasi proyek "- kata ahli.

Natalia Solomon setuju bahwa krisis likuiditas tahun 2008 menunjukkan, kehadiran risiko yang sangat besar dari pengembang yang melanggar prinsip dasar keberlanjutan perusahaan: rasio yang benar utang terhadap ekuitas.

Namun, menurut ahli, informasi yang dapat dipercaya kepada pembeli praktis hanya tersedia jika pengembang tidak menjadi tuan rumah laporan keuangan mereka publik.

Vitaly Bahvalov juga mengatakan bahwa pembeli tidak mungkin bisa mendapatkan informasi dari pengembang tentang apa uang yang membangun. Namun, untuk menilai bagaimana diandalkan pengembang, adalah mungkin tidak hanya oleh bagaimana kompeten kebijakan keuangan itu, tetapi juga, misalnya, untuk apa kapasitas yang dimilikinya. "Perusahaan kami dapat pohvastsya fakta bahwa kita sedang membangun sendiri, tanpa keterlibatan kontraktor. Tidak setiap perusahaan memiliki produksi seperti mengesankan dan dasar teknis, seperti yang kita miliki. Bagi banyak orang ini argumen penting, bagaimanapun, adalah yang terbaik untuk dirinya sendiri mengatakan reputasi kami dan sejarah benda - pengiriman tepat waktu. Dan bagaimana kita membangun - untuk pembeli ini adalah pertanyaan kedua, "- kata Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov juga percaya bahwa informasi pada pembiayaan pembeli tidak ada yang akan terbuka. Tapi dia setuju dengan pendapat Vitali Bahvalova bahwa indikasi untuk pembeli tidak hanya rasio utang terhadap ekuitas, yang hampir mustahil untuk menemukan, tetapi kapasitas produksi, perusahaan memiliki.

Namun, pembiayaan pinjaman, menurut beberapa ahli, memiliki keuntungan. Jadi, Sergei Liadov, juru bicara untuk investasi dan pengembangan perusahaan "Kota-XXI Century" mengatakan bahwa kemungkinan akses pengembang untuk sumber daya kredit dari bank adalah keuntungan penting tidak hanya untuk perusahaan itu sendiri, tetapi juga untuk pelanggan. Dalam hal ini, non-penyelesaian risiko konstruksi berkurang.

Itulah yang Mr. Lyadov menceritakan tentang pengalaman kerjasama perusahaannya dengan bank-bank di masa sulit krisis dari tahun-tahun sebelumnya: "Krisis 2008-2009. terutama pengembang yang terkena dampak, yang kebijakan investasi yang agresif dengan menarik sejumlah besar pinjaman. Namun, perusahaan kami telah ditaati kursus konservatif tindakan, dan itu memungkinkan kita untuk menjaga keseimbangan antara ekuitas dan utang. Perusahaan sempurna memenuhi kewajiban keuangan kepada Sberbank pada periode ekonomi yang paling sulit. Dan telah memungkinkan kami pada bulan April 2010 untuk menutup jalur kredit dari 60 juta. Dolar, dan sedikit lebih awal, pada Maret 2010 untuk mendapatkan pinjaman baru dari bank dalam jumlah 1,1 miliar. Rubel. Sberbank adalah mitra konstan kami dalam proyek-proyek pembangunan, termasuk pengembangan program yang komprehensif kabupaten Strogino, dan bagi kita sebagai perusahaan pembangun sangat penting dan berharga, sejauh kerjasama ini berlangsung, tidak rumit oleh keadaan eksternal. "

saran kepada pembeli

Sergei Liadov memberikan saran berikut untuk pelanggan tentang bagaimana semua sama memilih pembangun yang dapat diandalkan.

"Kriteria untuk definisi langkah-langkah untuk mengamankan perusahaan mengacu, pertama-tama, menyimpulkan dengan perjanjian partisipasi pengembang ekuitas (PO) dengan pendaftaran negara dari transaksi di Rosreestra. Kedua, pembayaran angsuran, sedapat mungkin. Untuk meminimalkan risiko harus mencakup pembelian konstruksi sebanyak mungkin pada tahap berikutnya dari konstruksi. Namun, dalam kasus ini, harga pembelian biasanya lebih tinggi, tetapi pembayaran untuk pengurangan risiko. Hal ini penting untuk membuat kesepakatan dengan pengembang memiliki reputasi bisnis yang positif dan portofolio proyek berhasil menyelesaikan konstruksi serupa. wajib verifikasi dokumen judul untuk tanah dan memungkinkan dokumentasi untuk konstruksi. Mengurangi risiko dan keterlibatan dalam negosiasi dengan dokumentasi pengembang dan verifikasi pengacara berkualitas yang mengkhususkan diri dalam kasus tersebut, "- kata ahli.

Suasana hati para pembeli dan pengembangan lebih lanjut dari pasar

Hal ini diketahui bahwa selama krisis permintaan dari pasar primer hampir sepenuhnya beralih ke sisi "dari sekunder." Hari ini, dengan peningkatan tren negatif dalam perekonomian, apakah aktivitas pembeli mengalami penurunan di pasar primer, sehingga Anda dapat menilai perubahan sentimen konsumen di industri pada hal yang negatif? Ini adalah apa yang kita minta para ahli kami.

Vitaly Bahvalov mengatakan bahwa perusahaan mereka tidak diamati penurunan permintaan untuk apartemen di bangunan dalam pembangunan. Sebaliknya, menurut para ahli, pada akhir musim panas ada ledakan permintaan.

Sergei Liadov mengatakan bahwa tumbuh secara signifikan pada bulan Agustus, minat dalam objek dari pasar primer, perseroan mencatatkan kenaikan tiga kali lipat dalam permintaan. "Pada September, turun sedikit, tapi masih tetap pada tingkat tinggi. Permintaan terbesar saat ini digunakan oleh objek ekonomi dan kenyamanan kelas. Mengurangi volume konstruksi baru tidak diamati. , Tingkat sebelumnya pasokan karena masuknya proyek-proyek baru dan volume baru dalam proyek-proyek yang sedang berlangsung", - kata ahli.

Natalia Solomon berbagi pandangan bahwa permintaan untuk apartemen di rumah-rumah baru terus berkembang. "Kriteria utama untuk memutuskan apakah akan membeli - harga. pengembang strategi, di mana pasar dilemparkan batch kecil dari apartemen di gedung menarik dan baik mendukung aktivitas pembeli, "- kata ahli.

Leonard Blinov mengatakan bahwa perlu untuk memahami bahwa perbedaan harga di pasar primer dan sekunder dapat mencapai 30-40%. "Oleh karena itu, orang yang lebih berisiko, membayar harga yang lebih rendah. Meskipun kemurnian hukum dari transaksi di pasar sekunder - tidak seperti hal yang sederhana, dan itu harus diperiksa doskanalno "- kata ahli.

Dengan demikian, krisis 2008-2009 membuat lebih berhati-hati, tidak hanya pengembang, tetapi juga pembeli. Jika pengembang telah meninjau kebijakan keuangan dan manajemen mereka, pembeli menjadi lebih berhati-hati tentang pilihan pengembang, lebih memperhatikan kehandalan dan kemampuan untuk memenuhi kewajibannya tidak hanya dalam kondisi ekonomi yang menguntungkan, tetapi juga pada saat terjadi gejolak keuangan. Namun, aktivitas tinggi di pasar perumahan dalam pembangunan, bahkan pada saat ketika meningkat tren negatif dalam perekonomian menunjukkan bahwa kredibilitas pembeli cukup besar, dan suasana hati mereka umumnya optimis.

Portal Move.su ingin Anda tidak keliru dengan pilihan!