Bagaimana menjual apartemen mereka sendiri? Pajak untuk apartemen dijual. Penjualan real estat tanpa perantara

Apakah peluang penjualan real estate tanpa perantara? Untuk menjawab pertanyaan ini, perlu untuk memahami alasan mengapa pemilik properti berpaling kepadanya. Beralih ke jasa agen, banyak orang keliru percaya bahwa mengambil tanggung jawab penuh untuk apartemen dibeli dengan itu. Alasan ini jalan lain untuk layanan mediasi tidak masuk akal. Sesuai dengan hukum kontrak penjualan disimpulkan pembeli dan penjual, dan Biro properti - mediator. Ini tidak bertanggung jawab dan kewajiban. Itu pasti ditetapkan dalam perjanjian layanan antara klien dan agen. Paling-paling, dapat mewakili kepentingan penjual dalam proses.

Banyak orang menggunakan jasa perantara, untuk menghindari situasi tak terduga atau penipuan. Mengetahui bagaimana menjual apartemen mereka sendiri, yaitu ancaman dan kehalusan pada setiap tahap transaksi, kami terbaik dapat melindungi diri mereka sendiri dan untuk melakukan tanpa bantuan agen.

Makelar adalah melakukan kerja keras, sehingga biaya profesional yang tinggi. Tapi persentase besar orang yang bersedia untuk melakukan upaya untuk menghemat uang, masih menggunakan jasa perantara. Salah satu alasan - mereka tidak tahu bagaimana menjual apartemen tanpa makelar. Setelah meninjau semua tahapan prosedur pembelian apartemen, Anda dapat dengan aman tanpa mediasi.

langkah pertama: bagaimana mengevaluasi, untuk menjual apartemen dan mengatur tampilan suatu

Bagaimana menjual apartemen mereka sendiri, dan di mana untuk memulai? Sebelum transaksi ini diperlukan untuk pergi melalui tiga langkah pertama dari penjualan setiap real estate:

1. Pertama-tama, Anda perlu benar menetapkan harga apartemen. Untuk melakukan hal ini, memeriksa proposal untuk properti serupa. Dengan bantuan koran iklan, internet untuk mencari iklan untuk penjualan apartemen di daerah yang sama dari kota dengan parameter tentang yang sama: negara, wilayah, lokasi dan lainnya. Anda dapat menelepon sebuah pilihan yang sama sedikit dan untuk memperjelas semua rincian lebih dan bertanya berapa lama apartemen dijual. Membentuk biaya harus diperhitungkan bahwa pembeli bisa tawar-menawar. Biasanya tawar hingga 5% dari harga yang diinginkan.
2. Setelah menetapkan perkiraan biaya apartemen, harus menarik perhatian peningkatan jumlah pembeli potensial. Hal ini diperlukan untuk menempatkan iklan di publikasi iklan populer, koran gratis, posting pada halaman web dan menempelkan pada papan khusus dengan informasi. Iklan sebentar harus berisi semua informasi tentang apartemen, dan kontak telepon. Sehingga pembeli potensial tidak menyebut sekitar jam, Anda dapat menentukan waktu tertentu untuk menelepon. Iklan perlu diperbarui sesering mungkin.
3. Semua penjual, dan terutama perempuan, yang tertarik pada bagaimana untuk menjual apartemen itu sendiri, saran yang berguna pada tahap ini. Untuk mengunjungi pelanggan harus diperlakukan dengan hati-hati:

• pertemuan untuk menunjuk siang hari, lebih baik dalam sehari;
• berada di pertemuan itu, diinginkan bersama-sama dengan seseorang yang akrab;
• menghapus barang-barang berharga dan uang dari tempat-tempat yang menonjol;
• tidak pernah menunjukkan dokumen asli dengan kesepakatan itu, hanya fotokopi.

penerimaan deposit

Tidak perlu terburu-buru untuk menghapus iklan, tiba-tiba seorang pria berubah pikiran, dan penjual akan kehilangan pelanggan potensial. Setelah menyetujui harga, perlu untuk menawarkan pembeli untuk melakukan pembayaran di muka. Mereka yang terlibat dalam kesepakatan mereka sendiri dan belajar bagaimana menjual apartemen tanpa makelar, Anda perlu tahu - secara legal saat ini dapat diatur dengan cara yang berbeda: menulis perjanjian muka (tanda terima untuk uang muka) atau untuk membuat kesepakatan awal pada muka. Untuk kenyamanan dan keamanan dalam perjanjian pembelian dan penjualan diperlukan untuk membuat deskripsi lengkap tentang objek dan prabayar kondisi dijual. Kemudian dalam kasus kegagalan transaksi pembeli akan diwajibkan untuk mengganti masih dan hukuman.

Bagaimana kontrak penjualan?

Sebuah langkah besar dalam proses ini - itu adalah hak untuk membuat kontrak penjualan, yang harus siap dalam 2-3 hari sebelum waktu yang dijadwalkan transaksi. Memilih bentuk dokumen: notaris atau sederhana yang ditulis (PPF). Kedua jenis pendaftaran memiliki kekuatan hukum yang sama. Namun, mereka yang belajar bagaimana untuk secara independen menjual apartemen di hipotek, Anda harus tahu bahwa dalam kasus ini, berdasarkan hukum bentuk kontrak hanya boleh dilakukan oleh notaris.

Drafting kontrak PPF - lebih ekonomis dan biaya sekitar 50-70 dolar. Ketika dokumen bentuk notaris notaris juga mengambil persentase tambahan dari jumlah penjualan. Tentu saja, biaya jenis desain akan harganya jauh lebih mahal, sehingga Anda tidak perlu memilih tanpa bentuk notaris kontrak dan menghabiskan uang ekstra.

PPD-kontrak dapat membuat sendiri, atau mencari bantuan dari seorang pengacara. Dalam hal apapun, Anda perlu hati-hati memeriksa kontrak penjualan real estat dan hati-hati memeriksa setiap titik nya:

• siapa saja yang menjual (nama dan paspor rincian);
• alamat dan kepatuhan penuh dengan parameter dasar ditentukan dalam pertanyaan kontrak BTI - f 11A dan nomor piano 22A;
• ketentuan penjualan, harga apartemen dan bentuk permukiman saling;
• benar dijelaskan dalam dokumen kontrak judul;
• waktu untuk rilis apartemen dan ekstrak dari itu orang-orang yang terdaftar, sebagai suatu peraturan, adalah 14 hari.

Pendaftaran kontrak penjualan

Cara termudah dan paling aman untuk saling pemukiman - deposit box. Dianjurkan untuk membukanya di bank aman, terletak di wilayah netral. Brankas akan memastikan bahwa penjual akan menerima uang segera setelah pendaftaran semua dokumen yang diperlukan.

Setelah uang ditempatkan di sebuah bank sel, Anda harus lulus pendaftaran di Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara (FSGRKK) memiliki kontrak penjualan real estat dengan tanda tangan dan dokumen-dokumen berikut:

• judul dokumen ke apartemen dijual (kontrak penjualan, sertifikat warisan, serta bukti lain dari hak-hak pemilik);
• apartemen paspor kadaster diperoleh dari ahli BTI;
• salinan rekening keuangan (AKC) di asli atau ekstrak dari rumah;
• referensi asli № F 22A (opsional), dan F № 11A (sesuai kebutuhan) yang diperoleh di BTI;
• salinan paspor dari semua pihak untuk transaksi;
• bagi perempuan belajar bagaimana menjual apartemen itu sendiri, Anda harus tahu bahwa dibutuhkan persetujuan suaminya, di apartemen, dan untuk pria - persetujuan dari istrinya;
• jika ada anak-anak, dalam beberapa kasus, perlu izin dari perwalian;
• ketika apartemen komunal, tetangga perlu pengabaian (jika mereka adalah pemilik dari kamar lain) atau kota (jika sisa ruang tidak diprivatisasi);
• dokumen lain pada kebijaksanaan petugas yang bertanggung jawab pendaftaran (kelahiran, kematian, dll).

Jika registrar untuk menerima dokumen, itu berarti semuanya hingga tembakau. Petugas akan memberikan tanda terima untuk menerima dokumen dan mengatur waktu ketika Anda harus mengambil. Sebagai aturan umum, dokumen FSGRKK mencatat rata-rata dua minggu, maka pembeli dan penjual mengeluarkan dokumen terdaftar dari penjualan. Kedua belah pihak perlu hati-hati memeriksa kontrak akhir untuk kesalahan ketik dan kesalahan. Jika semuanya baik-baik, penjual, pembeli perlu mendapatkan kunci untuk safety deposit box.

Mengapa Anda perlu transfer tindakan?

Pembebasan apartemen berlangsung sesuai dengan pengaturan yang ditentukan dalam kontrak penjualan. Tindakan transfer - ini merupakan dokumen penting yang dibuat selama transaksi dalam bentuk apapun. Ini menguraikan tentang keadaan apartemen. Kadang-kadang kontrak penjualan menggantikannya, tetapi lebih baik untuk membuat kertas terpisah. Anda dapat, tentu saja, untuk mencapai dan perjanjian lisan, tapi itu wajar untuk melindungi diri mereka sendiri. Titik penting bagi penjual yang sedang belajar bagaimana menjual apartemen tanpa makelar: belum menandatangani akta transfer untuk kondisi fisik properti sesuai dengan penjual (banjir, kebakaran, pencurian), dan membayar utilitas.

Dalam beberapa kasus, pajak dibayar?

Semua vendor tertarik pada pertanyaan apakah untuk membayar pajak untuk apartemen dijual diperlukan. ada isu-isu penting dalam undang-undang:

• jika seseorang dalam kepemilikan apartemen memiliki 3 tahun atau lebih, ketika itu dijual pemilik dibebaskan dari pajak berdasarkan ayat 17.1 Pasal 217 dari Kode Pajak, tapi masih diminta untuk menyerahkan nol pengembalian pajak;
• ketika penjual dimiliki perumahan dalam waktu kurang dari 3 tahun, itu, menurut ayat 1 Pasal 220 dari Kode Pajak, wajib membayar pajak 13% pada jumlah perhitungan skema di mana pemilik memilih dengan kebijakannya sendiri.

Dua rumus untuk menghitung pajak:

• Formula 1: keuntungan untuk penjualan apartemen untuk mengurangi biaya akuisisi;
• Formula 2: pada jumlah penjualan flat untuk mengambil satu juta rubel.

Mereka yang terlibat dalam pertanyaan "bagaimana menjual apartemen mereka sendiri," dan tidak tahu semua rincian undang-undang, beberapa informasi yang berguna berguna:

1. Jika apartemen diakuisisi dengan harga di atas penjualan saat ini, atau lebih baik menggunakan rumus perhitungan pertama, sebagai jumlah pajak akan negatif, dan karena itu membayar apa-apa. Sebagai contoh, pemilik membeli dua tahun lalu, apartemen untuk 2 juta rubel., Dan sekarang dijual untuk 1,8 juta rubel., Kemudian dengan 1,8 juta rubel. - 2 juta rubel. = -0.200.000 rubel. - hilangnya pajak tidak dibayar.
2. Ketika apartemen pergi hampir bebas (oleh warisan, derma), adalah wajar untuk mengambil formula perhitungan kedua.
3. Menurut ayat 1 Pasal 229 dari Kode Pajak untuk mengajukan deklarasi pajak di tempat pendaftaran penjual yang diperlukan dalam setiap kasus sampai 30 April tahun setelah tahun setelah penjualan. Diperkirakan pajak non-nol harus dibayar oleh 15 Juli.

Penjualan apartemen oleh proxy yang

Jika ada cukup proses yang memakan waktu untuk penjualan perumahan sering menyusun surat kuasa. Sebagai contoh, itu akan menjadi solusi yang masuk akal ketika beberapa pemilik memiliki satu properti. Apartemen dijual di kasus seperti itu dilakukan sebagai berikut: semua pemilik membuat keluar pada orang yang kurang sibuk semua hal yang berkaitan dengan transaksi tersebut. Terlepas dari alasan untuk menyusun surat kuasa memiliki poin yang sangat penting: untuk menghindari kesulitan dan tunawisma, perlu untuk secara jelas mendefinisikan kekuasaan wali amanat.

Sangat serius dan terus mendekati Power Jenderal Jaksa. Hal ini memungkinkan wali amanat untuk melakukan setiap jenis penawaran dengan properti dan membuangnya pada kebijaksanaan mereka, misalnya, untuk menjualnya dan mendapatkan uang sendiri. kekuasaan umum dari pengacara dikeluarkan oleh notaris hanya setelah verifikasi hati-hati kepala sekolah untuk bagaimana ia menyadari tujuan penandatanganan jenis dokumen penting tersebut.

Ada saat-saat ketika pelanggan ingin mengamankan dan membutuhkan memasuki kontrak untuk mengkonfirmasi pemilik kesepakatan dari poin penjualan. Kemudian menjual apartemen oleh proxy hanya mungkin setelah pernyataan dari kepala sekolah, yang ditulis oleh notaris, pada validitas transaksi penjualan.

Ketika kebutuhan untuk menggunakan jasa wali amanat tidak lagi saat ini, kuasa dapat dicabut bahkan sebelum tanggal kedaluwarsa. Data pada pencabutan tercatat dalam basis informasi dari Chamber data Notaris.

Flat untuk dijual di mana kehidupan anak

Hampir setiap keluarga memiliki anak. Oleh karena itu, bagi orang tua-penjual pertanyaan yang sangat relevan: "Dan dalam hal ini, ? Bagaimana menjual apartemen" Dengan seorang anak yang harus diperhitungkan, dan dalam hal apapun tidak melanggar kepentingannya, atau penjualan properti bermasalah. Mereka menonton perwalian. Prosedur transaksi penjualan adalah dari dua jenis: anak terdaftar di apartemen atau pemilik saham properti.

Berdasarkan ketentuan Art. 26, 28 dari remaja Perdata dan anak-anak kecil hanya dengan persetujuan dari perwakilan hukum memiliki kesempatan untuk membuat berbagai ketat ditentukan transaksi, termasuk yang mana properti yang terlibat. Menjual rumah di mana minor adalah terdaftar, tetapi bukan pemilik, adalah mungkin tanpa otorisasi dari badan perwalian. Pengecualian adalah anak-anak kehilangan pengasuhan atau di bawah perwalian. Dalam situasi ini, izin khusus diperlukan untuk Jasa Kustodian. Dalam kasus apapun, sebelum penjualan apartemen Anda perlu mencari tempat baru tinggal bagi anak, karena anak-anak di debit di lokasi yang sama sekaligus, Anda harus mendaftar di lain. Dengan perumahan baru ini harus di sama atau wilayah yang lebih luas dan dengan kondisi hidup yang sama. Jika hak minor tidak melanggar apa-apa, tidak ada masalah dengan penjualan apartemen tidak akan.

Jika anak - pemilik apartemen, maka persetujuan yang sesuai otoritas perwalian dan hak asuh diperlukan. Ini harus mengurus terlebih dahulu, sebelum penjualan properti. Harus menghubungi organisasi perwalian di tempat pendaftaran anak kecil dan mencari tahu apakah itu menjual apartemen, tergantung pada karakteristik dari kasus tertentu mungkin. Jika transaksi disediakan oleh hukum, maka Anda perlu mencari tahu apa kerangka waktu akan siap pada izin edar, dan untuk mengumpulkan sertifikat yang diperlukan. Kemudian, ketika Anda melakukan pembelian dan penjualan dokumen, penjual tanpa anak (jika di bawah 14 tahun) atau dengan dia (saat dia berusia lebih dari 14 tahun) datang ke tubuh perwalian dan perwalian untuk mengisi dan menandatangani aplikasi. Wali kedua (pasangan, bahkan jika pasangan itu bercerai) juga harus hadir untuk memberikan persetujuan. Kemudian, pada hari yang ditentukan, Anda bisa mendapatkan solusi siap.

kasus luar biasa:

• Jika Anda berencana untuk mengubah tempat tinggal sehubungan dengan pindah ke lokasi lain, maka transaksi hanya mungkin dengan izin dari organisasi kustodian, dan jumlah yang diterima untuk apartemen ditransfer ke rekening bank di bawah umur. Orang tua diberikan 3 bulan dari tanggal penjualan untuk pembelian rumah baru dan pelaksanaan bagian yang sama dalam properti anak. Jika tidak berwenang perwalian berhak untuk membatalkan kontrak penjualan.
• Ketika Anda pindah ke tempat tinggal permanen di luar negeri harus menyerahkan ke daftar Guardian dari organisasi dokumen tertentu dari OVIR.
• Jika Anda membangun rumah baru, maka untuk mendapatkan persetujuan dari perwalian, harus dalam tahap akhir konstruksi. Kecil sementara membutuhkan tempat untuk mendaftar (teman, kerabat). Ketika mengajukan izin untuk organisasi perwalian membawa kontrak dengan perusahaan pembangunan, yang mencerminkan pangsa anak.

Pilihan penjualan apartemen diprivatisasi

Pilihan penjualan termudah perumahan diprivatisasi - menjualnya secara keseluruhan untuk satu pembeli, dan keuntungan dibagi sesuai dengan proporsi masing-masing. Hal ini juga mungkin bahwa salah satu pemilik menebus semua sisa saham dari pemilik lain. Ini sederhana, dan skema transaksi standar. Tapi sering terjadi adalah bahwa salah satu pemilik menolak untuk dari penjualan. Bagaimana untuk menjual apartemen diprivatisasi dalam kasus ini? Itu semua tergantung pada bagaimana properti dibagi.

Jika apartemen dibagi menjadi bagian meter, Anda harus terlebih dahulu menulis pemberitahuan notaris penjualan, menentukan ukuran yang diinginkan dan nilai daerah mereka dijual, dan mengirimkannya dengan surat tercatat ke seluruh pemilik. Sesuai dengan Art. 250 dari Kode Sipil mereka memiliki keuntungan atas pembeli lain. Jika dalam waktu 30 hari pemilik lainnya tidak menanggapi penerimaan atau penolakan pembelian, yang seni. 250 dari Kode Sipil, Anda dapat mengambil keuntungan dari hak mereka untuk menjual sahamnya di apartemen bersama untuk orang lain.

Ketika apartemen dibagi menjadi persentase, kemudian menjualnya kepada orang lain tanpa keinginan tidak mungkin, tetapi Anda bisa mendapatkan uang secara sukarela atau tanpa sengaja untuk saham, pergi ke pengadilan.

Jika perumahan diprivatisasi anak kecil memiliki saham, kemudian menjual apartemen adalah mungkin, memiliki menerima tubuh izin perwalian.

Penjualan apartemen disumbangkan

Pria yang memiliki sertifikat donasi, dapat membuang properti dengan kebijakannya sendiri. Jika pemilik ingin menjual apartemen disumbangkan di mana ia adalah pemilik tunggal, penjualan berlangsung pada umumnya skema standar. Setelah menerima uang untuk properti, penjual harus membayar pajak. Bagaimana benar dan menguntungkan untuk memilih rumus pajak, kami telah dipertimbangkan di atas.

Ketika hadiah diterima pangsa apartemen, yang terbagi dalam persentase atau oleh meter, skema penjualan ini mirip dengan yang dibahas dalam bagian "Kemungkinan penjualan apartemen diprivatisasi."

Dijual apartemen di hipotek

Meskipun beberapa kendala yang menyertai kesepakatan dengan properti hipotek, menjual apartemen di nyata mortgage. Untuk melaksanakan operasi ini dalam beberapa cara:

1. Prematur menutup pinjaman, membayar dengan tabungan mereka, atau jika pembeli setuju, karena uang muka yang diterima dari dia.
2. Anda dapat menjual apartemen tanpa pelunasan sebelum utang kredit. Untuk melakukan ini, Anda harus menulis pernyataan ke bank dan menunggu persetujuan. Dia mungkin menolak jika penjualan terjadi selama masa moratorium penutupan awal pinjaman. Jika bank setuju, tetapi bersikeras partisipasinya dalam transaksi, maka membuka dua kotak Bank: pembeli pertama ditempatkan jumlah pembayaran pinjaman, kedua - perbedaan yang tersisa. Setelah menghapus beban properti dilakukan pembelian dan penjualan. Dalam hal ini, bahkan penjualan apartemen tanpa makelar harus membayar bank biaya untuk membuka sel dan dukungan.
3. Jika pemberi pinjaman setuju untuk penjualan tanpa pelunasan sebelum pinjaman dan tidak setuju untuk mengambil bagian dalam transaksi, maka perlu untuk masuk ke dalam pembelian dan penjualan dokumen awal. Kemudian, memiliki dibayar untuk pinjaman yang diterima dari uang pembeli, pemilik menerima dokumen pada pencabutan larangan dan pergi ke Companies House. Selanjutnya, penjual menutup kesepakatan di notaris.
4. Anda dapat menjual apartemen bersama-sama dengan kredit. Pembeli harus menyerahkan kepada Bank semua dokumen yang diperlukan mengkonfirmasikan solvabilitasnya, dan dia sudah memutuskan masalah versi penggantian peminjam. Jika keputusan yang positif untuk merestrukturisasi hak milik, real estate dan di hipotek, dan penjual menerima perbedaan antara nilai apartemen dijual dan sisanya dari utang tanpa partisipasi dari kreditur.

kesimpulan

Ternyata bahwa apartemen yang berbeda: diprivatisasi, satu yang pemiliknya - seorang anak, hipotek, hadiah - dapat dijual tanpa bantuan makelar, mengetahui semua langkah transaksi dengan menetapkan harga untuk mendapatkan sejumlah uang. Memiliki ide dari bahaya dan seluk-beluk proses dan menempatkan kesepakatan banyak usaha dan waktu, Anda dapat menjual apartemen Anda sendiri.